2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が2020年4月1日より施行されます。
この改正では、賃貸借契約書の改訂や敷金、修繕義務、連帯保証等の見直しが行われています。
１．敷金に関するルールの明確化
改正前の民法には、敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定がありませんでしたが、
改正後ルールの明確化を行い、定義が決まりました。
「敷金をいかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人に対する
金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。
敷金とは、家賃等を担保するものということ。その返還時期についても「賃貸借が終了し、且つ賃貸物の
返還を受けたとき」等とされ、さらに、「賃貸借に基づいて生じた金銭債務」は敷金を充当しても
良いとされ、賃料や、原状回復費などにあたります。
２．賃借物の修繕に関する要件の見直し
改正前は、どのような場合に賃借人が自分で修繕をすることができるのかを定めておらず、修繕の遅延や、
賃借人の負担で修理を余儀なくされる事例が見られています。この民法改正では、賃借人が賃貸人に修繕が
必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、
急迫の事情があるときは、「賃借人が目的物を修繕すること」ができることとされました。
これにより、賃借人が目的物を修繕したとしても、「賃貸人から責任を追及されることはないこと」が
明確になりました。但し、判断が難しい点もあります。「賃借人に故意や過失がなかったこと」を
どのように証明するか、「相当の期間」とはどの程度の期間を指すのか、なお「急迫の事情」の判断です。
また、賃借人が修繕業者へ負担した支払金額が賃貸人の想定する金額と大きく隔たりがあった場合の対応も
今後慎重に行う必要があります。※まずは、自身で行動を起こす前に賃貸管理会社等に相談するなどの
対応を行うことが安心要素のひとつになるかもしれません。
３．賃貸借契約に生ずる債務の保証に関するルールの見直し
今回の改正法で、新たに極度額の定めのない個人の根保証契約は無効となりました。
※「根保証契約」とは、将来発生する不特定の債務について保証する契約をいい、例えば、不動産の賃借人の
債務の保証がこれにあたり、保証人となる際には、主債務の金額が分からない為、将来、保証人が想定外の
債務を負うことになりかねません。個人が保証人になる根保証契約については、保証人が支払責任を負う金額の
上限となる「極度額」を定めなければ、保証契約は無効となります。この極度額は、「○○円」などと
明瞭に定めて、書面に記載しなければなりません。この改正で極度額がはっきりする分、実際には
無制限の保証よりもリスクが少なくなるのですが、保証人の心理としては金額の記載がためらいを
生じさせていることにもなり得ます。物件によっては2年以上の家賃額に設定せざるを得なくなると
考えられます。その場合、保証人を引き受けてもらえない賃借人が増える可能性もあります。
これまで曖昧だった為にトラブルが発生していた賃貸借契約ですが、改正民法でルールが明確化されたことは、
オーナーと入居者への双方にとってプラスであり、今後の信頼関係の構築に貢献することが期待されています。
今後の賃貸借契約では、新民法を十分理解した上で、
管理会社や入居者と上手くコミュニケーションを取りながら進めていくよう心掛けましょう。